Hoe je woont heeft een grote invloed op hoe je je voelt. Slechte woonomstandigheden gaan vaak gepaard met een slechte gezondheid. Jongeren presteren door de omstandigheden waarin ze wonen minder goed op school en dat is nefast voor hun kansen op een goede opleiding en later op een aangename job. Voor heel wat Brusselaars is het vinden van een kwaliteitsvolle en betaalbare woning een zo goed als onmogelijke opdracht. Het recht op behoorlijk wonen staat in onze grondwet. Het is aan het Brussels Gewest om dit grondrecht ook effectief waar te maken met een krachtig woonbeleid dat de markt sociaal en ecologisch corrigeert, voor eigenaars en huurders.
Het recht op behoorlijk wonen staat in de Belgische grondwet, maar artikel 23 preciseert niet wat dat precies betekent. De nieuwe Brusselse Huisvestingscode vult dit wel in: de woning moet betaalbaar zijn, beantwoorden aan hedendaagse kwaliteits- en energienormen en collectieve voorzieningen in de buurt hebben.
De uitdagingen zijn enorm. Meer nog dan in de andere gewesten ondermijnen hoge aankoop- en huurprijzen in Brussel het woonrecht. Net als andere steden wordt Brussel geconfronteerd met een stijgende armoede. Vooral de armste wijken kennen een instroom van kwetsbare bevolkingsgroepen. Het is onze verantwoordelijkheid te zorgen voor voldoende sociale woningen en ondersteuning van gezinnen die toch op de privémarkt moeten huren.
Op 10 jaar tijd is de bevolking met 180.000 mensen gegroeid en volgens schattingen van het Federaal Planbureau komen er de komende 10 jaar nog eens evenveel bij. Deze mensen hebben allemaal een woning nodig. De beschikbare oppervlakte is echter beperkt. Brussel heeft geen buitengebied en moet efficiënt met de ruimte omgaan. Groen wil inzetten op verdichting en op creatieve, energievriendelijk projecten, zoals co-housing.
Ook al zijn er stappen gezet in het energiezuiniger maken van de woningen, er is nog heel veel werk aan de winkel. Onze huizen hebben dezelfde isolatiekwaliteit als die van het Middellandse-Zeegebied. Er zijn al belangrijke maatregelen genomen om nieuwbouw en zware renovatie energiezuiniger te maken, toch blijft een groot deel van de oude woningen slecht of niet geïsoleerd. Verdere inspanningen zijn nodig om ervoor te zorgen dat de meest kwetsbare gezinnen niet met de hoogste energiefactuur zitten.
Daarnaast zijn er nog extra uitdagingen en mogelijkheden: de woonbonus (de fiscale aftrekbaarheid van de hypothecaire lening) en de huurwetgeving worden geregionaliseerd. Een hervorming van de woonbonus voor nieuwe leningen moet voor Groen op termijn extra middelen voor een sociaal woonbeleid opleveren. Met de geregionaliseerde huurwetgeving moet het gewest eindelijk een systeem van richthuurprijzen en huurtoelagen doorvoeren.
Betaalbaarheid en kwaliteit van woningen is slechts een element in het verhaal van levenskwaliteit. Ook de omgeving speelt een rol. De aanwezigheid van groen, scholen of toegankelijk openbaar vervoer op wandel- of fietsafstand, zijn bepalend voor de kwaliteit van de omgeving. Willen we gezinnen in Brussel houden, dan moeten we niet alleen inzetten op betaalbare woningen, maar ook op een kwaliteitsvolle woonomgeving.
Het Brussels Gewest heeft een belangrijke inhaaloperatie gedaan. Na jaren van desinvestering, heeft deze regering een versnelling hoger geschakeld. Nooit waren de budgetten voor wonen hoger. Het eerste Huisvestingsplan heeft een boost gekregen. De Alliantie Wonen ambieert de creatie van 6.720 nieuwe publieke huur- en koopwoningen. De strijd tegen leegstand wordt opgedreven met de gewestelijke leegstandscel en taxen. Maar uiteraard is dit nog onvoldoende. Groen staat voor een sociaal, duurzaam en innovatief woonbeleid.
Het eerste huisvestingsplan dat 3.500 sociale woningen en 1.500 middenklassewoningen wil realiseren, is deze legislatuur in een stroomversnelling gekomen en zal tegen eind 2014 voor meer dan de helft gerealiseerd zijn. Het gaat nog veel te traag en er moet dringend werk gemaakt worden van efficiëntere procedures en werkmethoden. Groen wil meer middelen voor de sociale woningmaatschappijen (OVM’s), de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) en het Woningfonds om het eerste huisvestingsplan onmiddellijk af te werken.
Het volgende huisvestingsplan, de Alliantie Wonen, moet snel van start gaan en voldoende middelen krijgen om de beoogde 6.720 publieke woningen van sociale aard te kunnen realiseren. Binnen dit plan moet de creatie van extra sociale woningen prioriteit krijgen. De Alliantie Wonen voorziet er 3.000 op het totaal van 6.720. Groen wil dit graag opgetrokken zien tot 4.000. Om de sociale woningmaatschappijen (OWM’s) te helpen bij de bouw, moet de performantie van de BGHM sterk worden verhoogd, onder meer via de verdere uitbouw van de Gewestelijke Expertisepool. Het gaat dan om ondersteuning bij procedures, aanbestedingen en management.
Om de ambities waar te maken zal de volgende Brusselse regering voldoende middelen moeten voorzien. In 2013 werd ongeveer 5 procent van de globale Brusselse uitgaven besteed aan wonen en voor Groen moet dit zo blijven. Maar daarnaast kan er beroep gedaan worden op Europese fondsen en op de mobilisatie van spaargelden via een groen spaarboekje.
Het moratorium op de verkoop van sociale woningen moet gehandhaafd blijven. Gezien de huidige wachtlijst zou het onverantwoord zijn om sociale huurwoningen te verkopen.
Het is goed dat er bij de recente grote projecten, zoals Schaarbeek Vorming en Heizel, eindelijk aandacht is voor wonen. Publieke terreinen moeten in handen blijven van de overheid en binnen het huisvestingsluik moet hier voorrang zijn voor woningen van sociale aard.
In het verleden zijn gemeenten te weinig gestimuleerd om te werken aan betaalbaar wonen. Sommige gemeenten hebben minder dan 6 procent publieke woningen van sociale aard. Om tegen 2020 de 15 procent te realiseren, pleit Groen voor een overeenkomst tussen Gewest en gemeenten met concrete engagementen en instrumenten voor financiering, controle en sanctie.
In de nieuwe Huisvestingscode die in juli 2013 is goedgekeurd, werd vastgelegd onder welke voorwaarden de woningen van gemeenten en OCMW’s kunnen verhuurd worden. In sommige gemeenten kwamen gezinnen met een laag inkomen niet in aanmerking voor een gemeentelijke woning, iets wat nu niet meer kan. De nieuwe regering moet nauw toezien op de uitvoering van deze nieuwe bepalingen. Transparantie en niet-discriminatie zijn essentieel.
Naast het eerlijk verdelen over de verschillende gemeenten, willen we dat de woningprojecten gemengd zijn. Niet alleen gericht op de armste gezinnen, maar bijvoorbeeld ook op gezinnen die starten op de arbeidsmarkt. Voor Groen is de sociale mix belangrijk, maar nog meer de kwaliteit van de sociale woonprojecten en van de omgeving.
De overheid kan niet in haar eentje de woningnood oplossen. Daarom pleiten we voor stedenbouwkundige lasten bij grote privéprojecten. Deze stedenbouwkundige lasten kunnen de vorm aannemen van de overdracht van een terrein aan de gemeente die hier publieke woningen bouwt, dan wel via de verkoop van woningen aan een OVM. Groen stelt voor dat ook private vastgoedontwikkelaars woningen van sociale aard kunnen produceren en dit tegen een verlaagd BTW-tarief van 6 procent. Deze dienen zich daarbij wel aan de definitie te houden die vastgelegd werd in de Brusselse Huisvestingscode.
Ook de kleine eigenaars of investeerders (dat kunnen vzw’s zijn) die een à twee nieuwe woningen bouwen, kunnen aanspraak maken op toelagen en financiële stimuli onder de volgende voorwaarden: de woning moet beantwoorden aan de nodige kwaliteits- en energievoorwaarden en moet voor een periode van minstens 15 jaar in beheer worden gegeven van een Sociaal Verhuurkantoor (SVK).
De formule van de SVK heeft in Brussel zijn nut bewezen. Voor oudere verhuurders of verhuurders die buiten Brussel wonen en opzien tegen de zorgen van verhuur, is de formule ideaal. Dubbelwinst is er omdat de woningen verhuurd worden aan betaalbare prijzen. Financiële stimuli, zoals het verminderen van de onroerende voorheffing, kunnen nog meer eigenaars overtuigen om in dit systeem te stappen.
Wie een hypothecaire lening neemt om een huis te kopen of te bouwen, moet een gratis verzekering kunnen nemen tegen inkomensverlies. Wanneer de ontlener zijn job verliest of ziek wordt, neemt de verzekering tijdelijk een deel van de aflossingskosten op zich. Groen wil dat de regering snel werk maakt van deze maatregel, opgenomen in de huisvestingscode.
Wanneer een gezin een hypothecair krediet afsluit, kan het een verzekering nemen die de partner beschermt in geval van overlijden vóór het geleende kapitaal volledig is afbetaald. Zo wordt vermeden dat de maandelijkse aflossingen voor de langstlevende partner plots te hoog zouden uitvallen. De meeste banken eisen dit ook bij het afsluiten van de lening. Dit kost de ontleners wel behoorlijk veel. Uit cijfers blijkt dat slechts in een heel klein aantal gevallen deze verzekering aangesproken moet worden. Groen wil dat het Brussels Gewest een formule van schuldsaldoverzekering aanbiedt die goedkoper is dan wat de banken nu voorstellen.
In afwachting van een algemene regeling kunnen Brusselse actoren die instaan voor goedkopere woningkredieten voor minder koopkrachtige groepen, zoals het Brussels Woningfonds, onderzoeken in welke mate ze zelf kunnen instaan voor het verzekeren van het kapitaal bij overlijden van hun ontleners (een schuldsaldoverzekering). Deze maatregel maakt het mogelijk dat hun ontleners alvast een substantieel lagere premie betalen.
De gewestelijke leegstandscel die recent binnen het ministerie werd opgericht, begint resultaten op te leveren. Dankzij de mogelijkheid om via de water- en elektriciteits-/gasfactuur de leegstand te controleren, krijgen we een beter beeld van de situatie. Groen pleit voor een versterking van de leegstandscel en het aansluiten van de gemeenten bij het systeem van gewestelijke leegstandsboete. Ook moeten gemeenten nog meer gestimuleerd worden om werk te maken van het openbaar beheersrecht: ongezonde of leegstaande privéwoningen in beheer nemen, de nodige werken doorvoeren en het pand als sociale woning verhuren.
De vorige regering heeft een proefproject gelanceerd om leegstaande kantoren om te bouwen tot woningen. Het is een piste die ook in de nieuwe legislatuur alle kansen moet krijgen. Citydev, de vroegere GOMB, kan deze taak op zich nemen. Hierbij moet vooral aandacht gaan naar de omvorming tot betaalbare woningen, aangezien de markt zelf wel de weg vindt naar omvorming tot luxewoningen. Verder moeten de hoge leegstandscijfers het Brussels Gewest voorzichtiger maken in het toekennen van vergunningen voor kantoorbouw.
Leegstand boven winkels is slecht voor de stadskernen. De moeilijkheden om wonen boven winkels mogelijk te maken zijn gekend: geen aparte deur voor de woonruimte, verdiepingen die als opslagruimte worden gebruikt, de federale wetgeving op commerciële huurovereenkomsten. Groen stelt voor dat het Brussels Agentschap voor de Handel, Atrium, in samenwerking met Citydev, op een slimme manier vastgoed in handelswijken verwerft om wonen boven winkels mogelijk te maken.
Leegstand binnen de publieke woningen is onverantwoord. Hier zijn beslissende stappen genomen door de renovatieprogramma’s te versterken. Ongeveer 90 procent van de leegstand in de sociale huisvesting heeft te maken met renovatie: verwarming, sanitair, isolatie. Gezien de ouderdom van de sociale woningen moeten we deze dynamiek ook in de volgende legislatuur verder zetten. We rekenen erop dat de rationalisering van het aantal Openbare Vastgoedmaatschappijen (OVM’s) hun technische capaciteit verhoogt.
Meer betaalbare woningen dankzij een huurprijsomkadering van de privé markt. De link tussen de kwaliteit van de woning en de huurprijs, die vandaag compleet zoek is, moet hersteld worden. Groen is voorstander van richthuurprijzen. Op basis van objectieve indicatoren leggen we voor elke woning vast wat de maximale huurprijs mag zijn. Deze maatregel moet voldoende omkaderd en gecontroleerd worden. Een huurcommissie, samengesteld uit vertegenwoordigers van eigenaars en huurders, geldt als beroepsinstantie bij geschillen. Om het aanbod voldoende groot te maken kan gewerkt worden met renovatiepremies of een fiscaal systeem dat goede eigenaars beloont. De financiering kan gebeuren door een deel van de geregionaliseerde woonbonus hiervoor te bestemmen.
De Verhuis-, Installatie en Huurtoelage is intussen omgevormd tot een Herhuisvestingstoelage die ook toegankelijk is voor daklozen of personen die via een onthaaltehuis of transitwoning passeren. Verder zijn er de gemeentelijke huurtoelages en de toelages uit het Solidariteitsfonds voor als de huurder de woning moet verlaten omwille van een verhuurverbod. Groen stelt voor hier een uniforme toelage van te maken die beter gekend is en gezinnen met een beperkt inkomen kan helpen om een degelijke woning te vinden op de privémarkt.
De voorbije legislatuur werd de aanzet gegeven tot de ontwikkeling van een huurtoelage voor gezinnen met een minimuminkomen die al een hele tijd op de wachtlijst staan van een sociale woning en intussen noodgedwongen huren op de veel duurdere private markt. Groen wil dat deze mensen een huurtoelage krijgen die het verschil tussen private en sociale huur gedeeltelijk dichtrijdt. Opdat dit niet leidt tot hogere huurprijzen die louter de verhuurders ten goede komen, wil Groen de huurmarkt reguleren met richthuurprijzen.
Een van de problemen, is de grootte van de huurwaarborg. Momenteel kunnen gezinnen die het moeilijk hebben om de waarborg te betalen beroep doen op het OCMW of een lening via het Woningfonds, maar verhuurders worden hierdoor afgeschrikt en willen vaak niet zo lang wachten. Groen wil een gewestelijk, publiek huurwaarborgfonds. Alle huurwaarborgen worden verplicht bij dit fonds geplaatst. Voor huurders die het moeilijk hebben om de waarborg te betalen kan het fonds voorschieten en met een afbetalingsplan werken.
De opdeling van de stad in woon-, werk-, ontspannings- en andere functies is passé en maakt plaats voor een slimme vermenging van functies. Knooppunten van openbaar vervoer zijn daarbij uitgelezen plekken. De functie wonen moet daar prioriteit krijgen, zodat je geen dode plekken krijgt na bepaalde uren. En waarom geen woningen bouwen op het dak van sommige scholen of bedrijven?
Om de demografische groei op te vangen en toch de open ruimte te beschermen, mag verdichten geen taboe zijn. Maar dan op een slimme manier, met behoud van groen en open ruimte en met aandacht voor de mobiliteitsdruk. Dit hoeft niet per se te betekenen dat we meer in de hoogte moeten bouwen, hoewel ook dat geen taboe mag zijn. Studies van onder andere Ph. Boland hebben echter uitgewezen dat woontorens van meer dan tien verdiepingen ecologisch niet de beste oplossing zijn. De kroonlijsthoogte mag in heel wat Brusselse straten echter wel hoger liggen. Maar de meerwaarde die door bestemmingswijziging of verhoging van de bouwhoogte wordt gecreëerd, moet voor een deel naar de overheid gaan.
Het opdelen van woningen kan een oplossing zijn voor te grote woningen die maar voor de helft gebruikt worden. Maar ook dit kan enkel mits omkadering en duidelijke criteria in de Gewestelijke Stedelijke Verordening. Qua verdichting moet afgestapt worden van het ‘gemiddelde’ principe.
In appartementsgebouwen remt het mede-eigendom soms de uitvoering van broodnodige onderhouds- of renovatiewerken af. Dit speelt in Brussel nog meer. Gezinnen die er willen ontsnappen aan hoge huren kopen soms een appartement zonder dat ze beschikken over middelen voor onderhoud of renovatie. Groen wil daarom het huidig systeem van renovatiepremies toegankelijker maken voor mede-eigendommen. Verder is er ook nood aan informatie en begeleiding bij de aankoop en medebeheer van een mede-eigendom. Hier is een rol weggelegd voor de gewestadministratie.
Groen pleit voor een doorgedreven gebruik van het instrument van energie-audits. Op die manier kunnen huurder en eigenaar zien wat de energiefactuur is en welke investeringen de woning energiezuiniger maken. Ook bij eigenaars die eind vorige eeuw hun woning hebben geïsoleerd, is een energieaudit noodzakelijk. De isolatienormen van toen zijn immers achterhaald. Voor personen met een laag inkomen stellen we niet alleen een gratis audit voor, maar ook werken die via een derdebetalerssysteem geprefinancierd worden door de netbeheerder en terugbetaald met de minderkost op de energiefactuur.
Voor publieke woningen geldt de passiefnorm voor nieuwbouw en de lage-energienorm voor renovatie. Groen vraagt dat de overheid verder gaat op dit ingeslagen pad. Huurders moeten meegenomen worden in dit verhaal door middel van educatie en sensibilisering.
Vanaf 1 januari 2015 geldt op de privémarkt de passiefnorm voor nieuwbouw en de lage-energienorm voor zware renovaties. Groen wil dat deze deadline ook effectief gerespecteerd wordt. Dit kan, mits we verder inzetten op vorming van de bouwsector in het kader van de Alliantie Werk-Milieu. Maar ook in woningen die niet ingrijpend verbouwd worden, zit marge voor verbetering. Gemeenten moeten de mogelijkheden van het Fonds ter Reductie van de Globale Energiefactuur meer gebruiken. Het Gewest kan daar bovenop een extra subsidie geven om grotere energiezuinige werken mogelijk te maken. Ook eigenaars-verhuurders moeten hiervan gebruik kunnen maken, evenwel zonder dat de totale woningkost (huur + lasten) voor de huurder verhoogt. De energie-efficiëntie moet dus meespelen in de huurprijs.
Het model van de Community Land Trust bevat twee voordelen. De scheiding van eigendom van de grond (overheid of stichting) en van de woning (privé) verlaagt de koopprijs. Bij verkoop vloeit niet alle meerwaarde naar de privé, maar recupereert de overheid een deel dat gebruikt wordt als steun voor de volgende koper. Op die manier ontstaat een rollend fonds, eerder dan een eenrichtingsverkeer aan subsidies van overheid naar privé. Citydev en Woningfonds zijn de aangewezen instellingen om hier pionierswerk in te verrichten.
Nieuwe tijden vragen om nieuwe woonformules. Co-housing is privéwonen met een aantal gedeelde plaatsen (tuin, speelkamer, washok, logeerkamer). Op die manier krijg je dezelfde woonkwaliteit op minder oppervlakte. De formule werd recent ook opgenomen in de nieuwe Wooncode. Toch blijven projecten rond samen wonen en/of bouwen nog een hele opgave voor de initiatiefnemers. Groen pleit voor meer juridische en administratieve omkadering.
Kwetsbare personen die plots hun woning moeten verlaten omwille van een noodsituatie, doordat de woning onbewoonbaar is of door een onverwachte tegenslag, kunnen tijdelijk geholpen worden met een transitwoning. De meeste gemeenten bieden geen transitwoningen aan, omdat ze niet over de middelen beschikken en bang zijn voor de veelvoudige problemen van de bewoners. Het gewest moet hierin verantwoordelijkheid nemen. De omkadering van de bewoners moet gebeuren in samenwerking met de lokale actoren en het OCMW.
De winteropvang is noodzakelijk, maar helpt daklozen weinig, omdat het tijdelijk is en geen begeleiding voorziet. Wij willen meer middelen voor projecten die een dak combineren met begeleiding, zoals Housing First en voor solidaire projecten als het Collectief Leeggoed/Vidange, waarbij een groep daklozen terecht kan in een woonproject en begeleid wordt door een samenwerkingsverband van vzw’s.
Het bestaande aanbod versterken, uitbreiden en op maat van de vraag brengen. De schotten die er nu bestaan tussen enerzijds de instellingen die puur met wonen bezig zijn en de initiatieven die diensten of begeleiding leveren, moeten weggewerkt worden om specifieke projecten op maat voor ouderen mogelijk te maken. Groen steunt initiatieven als Abbeyfield en Kangoeroewonen. Ook kleine experimenten verdienen steun van de overheid.
Groen is voorstander van een sociaal verhuurkantoor specifiek voor betaalbare studentenkoten in gemeenten met een groot aandeel studenten. Uiteraard moeten de koten beantwoorden aan de kwaliteitsvoorwaarden en energiezuinig zijn. Verder stellen wij een samenwerking voor tussen Gewest en gemeenschappen om, naar het voorbeeld van Br(ik, een soort agentschap te creëren dat het aanbieden van kwaliteitsvolle studentenkoten stimuleert en de studenten een inventaris aanbiedt.
Te weinig woningen, zowel privé als publiek, zijn aangepast aan mensen met een handicap. De overheid moet hier een extra inspanning doen (BGHM, Citydev, Woningfonds). Een goede samenwerking tussen Gewest en gemeenschappen moet ervoor zorgen dat zowel de noden als het aanbod beter gekend zijn. Privé-investeerders willen we aanmoedigen om woningen te voorzien. Dit kan via het opleggen van normen en het voorzien van subsidies.
